¿Cómo saber si una hipoteca contiene esta cláusula?

Para comprobar si el banco ha aplicado esta disposición, es necesario consultar el contrato de la hipoteca y buscar el apartado llamado “interés» o «tipos de interés». Hay que saber que no veremos las palabras «cláusula suelo» por ninguna parte, pero no por ello debemos pensar que no está incluida, ya que las entidades bancarias le aplican diferentes nombres, como «Limitaciones a la baja del tipo de interés», «Tipo de interés mínimo», «Horquilla de interés», «Limitación del tipo de interés», «El tipo de interés pactado no podrá ser superior a XX ni inferior a XX», «Túnel»...

Otra forma de saber si una hipoteca tiene suelo es respondiendo a esta pregunta: ¿En algún momento de 2012 y 2013 hubo alguna rebaja en la cuota de la misma? Hay que comparar 2 facturas que tengan al menos 1 año de diferencia y comprobar si hubo variaciones en el apartado «tipo de interés». El Euribor se pasó esos 2 años descendiendo, así que si la respuesta es no, la hipoteca tiene un suelo.

¿En qué casos es posible reclamar?

Hay tres supuestos en que el hipotecado puede demandar al banco por abuso relacionado con estas cláusulas con posibilidades de ganar, ya que así se ha dictado en varias sentencias:

i) Cuando no se ha firmado la oferta vinculante o en ella no figuraba el suelo. Si el «pre-contrato», es decir, la oferta definitiva que hizo el banco con sus últimas condiciones no llegó a ser firmado por el afectado o sí lo firmó pero sin que en él constara la cláusula suelo, se puede alegar desconocimiento en una demanda.

 ii) Cuando hay un desfase entre suelo y techo o cuando no existe techo. El suelo protege al banco de manera que no cobre menos de X intereses si el Euribor baja a mínimos, y el techo debe proteger al cliente para que no pague más de X intereses si el Euribor sube a máximos. Si el contrato solo protege al banco, es perfectamente denunciable.

 iii) Si a pesar de constar suelo y techo en el contrato, el cliente no fue debidamente informado de lo que firmaba. La cláusula suelo queda perdida entre las más de 60 páginas que puede llegar a tener un contrato hipotecario, y ni siquiera aparece como «cláusula suelo», lo que la haría más detectable, sino como interés mínimo, etc. Tanto el banco como el notario deben explicar al firmante a qué se estaban comprometiendo al aceptar esta cláusula, ya que la jerga bancaria no siempre es comprensible para los no especialistas en finanzas. No haber sido informados debidamente también es una causa por la que poder reclamar.

 ¿A partir de qué interés mínimo aplicado vale la pena reclamar?

 En general, el cliente sale perdiendo si no reclama por cláusulas suelo de a partir del 3 %. Durante los años de «burbuja» se firmaron suelos muy abusivos del 4 % e incluso 5,5 %.

 Suelos inferiores al 2,5 % no suelen haber hecho perder dinero a los hipotecados.

Todas las sentencias que se han ganado y han salido en la prensa ¿benefician también a los demás clientes que no denunciaron pero también están afectados por esta cláusula?

En general no. Las personas que presentan una demanda contra su banco y la ganan son las únicas en beneficiarse.

Pero sí es cierto que hubo una sentencia del Tribunal Supremo que obligó a tres entidades a retirar el «suelo» de todas sus hipotecas presentes y futuras: Cajamar, BBVA y Novagalicia Banco. Y también hubo una sentencia contra Cajasur emitida por el Juzgado Mercantil número 1 de Córdoba que obligó a la entidad a retirar todos sus «suelos» de entre el 3% y el 4%.

Los hipotecados de estos cuatro bancos son, de momento, los únicos que se han beneficiado de las batallas legales emprendidas por otros, y han visto cómo su cláusula suelo desaparecía sin hacer nada.

¿Cómo negociar con el banco para que elimine la «clausula suelo»?

Los clientes de los demás bancos disponen de dos vías antes de desistir o demandar ante un juez:

i) Negociar con el banco. Vistas las sentencias favorables a los usuarios que han ido apareciendo últimamente en relación al suelo hipotecario, las entidades financieras son cada vez más conscientes de que tienen muchas posibilidades de perder en los juzgados. No es de extrañar que las encontremos dispuestas a negociar la retirada del suelo. Por supuesto, si el cliente del banco tenía pensado invertir en un depósito, abrir un plan de pensiones o contratar un seguro, es preferible hacerlo en el banco donde tenga la hipoteca para pedir a cambio que eliminen o al menos rebajen el «suelo».

 ii) Hacer un amago de subrogación. Se trata de buscar una nueva entidad que ofrezca mejores condiciones si se subroga la hipoteca (evidentemente, que no contenga la cláusula suelo). Si logramos una oferta vinculante (las condiciones definitivas del nuevo banco, por escrito), se podrá acudir al banco del cliente y obligarle a igualar la oferta o a dejar marchar al segundo banco.

 ¿Cómo proceder a una reclamación bancaria oficial?

Si las conversaciones con el banco no prosperan, la única vía de conseguir eliminar el «suelo» será reclamar formalmente, por escrito. Primero en el Servicio de Atención al Cliente de la entidad y, si en dos meses no se recibe una respuesta satisfactoria, también en el Banco de España. En caso de que la máxima entidad bancaria no recogiera la queja o su «decisión» no sirviera para solventar el problema, podemos acudir a la vía legal, bien a través de una demanda particular con abogado propio, bien formando parte de una causa común a través de una asociación de consumidores o colectivo de afectados, que puede abaratar el coste de la operación.

 ¿Tiene efectos retroactivos la declaración de nulidad?

El Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 9 de Mayo de 2013 acuerda la irretroactividad como excepción a la regla general de retroactividad, al tratarse de una acción colectiva de cesación (que se eliminen las cláusulas suelo en los contratos de préstamos hipotecarios de las entidades bancarias demandadas y no se usen en el futuro), al haberse valorado razones de seguridad jurídica y riesgo de graves trastornos económicos.

Ahora bien, siendo ésta una solución excepcional a la regla general establecida en el artículo 1.303 del Código Civil (la nulidad implica la devolución de lo percibido), en los casos de acciones individuales de los particulares la mayoría de los tribunales acuerdan la restitución de los intereses indebidamente percibidos por la entidad bancaria. En este sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Barcelona.

El Tribunal de Justicia europeo se ha pronunciado en favor de los efectos retroactivos y ha enmendado la plana al Tribunal Supremo. Por lo tanto, todas las reclamaciones prosperaran en este sentido.