¿Cómo reclamar los gastos de hipoteca?

La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Diciembre de 2015 ha iniciado una interpretación que favorece la declaración de abusividad y por tanto de nulidad de la cláusula que desplaza al prestatario, en los préstamos con garantía hipotecaria, al pago de la totalidad de los gastos de formalización, inscripción, gestión e incluso de tributación.

Como consecuencia del ello se están iniciando las correspondientes reclamaciones judiciales reclamando los gastos de notario, gestor de la escritura, inscripción en el Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

No hay unanimidad en la respectivas sentencias del los Tribunales respecto a los importes que hay que retornar, pero sí que predominan las sentencias que declaran la abusividad de la cláusula. Es decir, de interponer una reclamación judicial vamos a conseguir la estimación de la demanda en cuanto a la declaración de abusividad, pero el resultado efectivo del reintegro de los gastos puede ser diverso. Algunos Juzgados están admitiendo el pago de  los gastos de inscripción y de reparto entre las partes de los del notario, sin considerar el reintegro del Impuesto. Otros solamente los del notario y Registro. Y en cambio otros admiten la totalidad.

Lo que sí parece bastante reiterado, si bien no en todas las sentencias, es la condena en costas a la entidad demandada, por considerarse que la acción principal, es decir  la declaración de abusividad de la cláusula en cuestión, ha sido apreciada por el Tribunal.

Por todo ello, recomiendo la correspondiente reclamación judicial de la totalidad de los gastos pagados por la escritura de préstamo hipotecario, es decir minuta de notario, factura del gestor, factura del Registro de la Propiedad y liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Si el Tribunal no nos aprecia la reclamación total por lo menos recibiremos una parte y además, previsiblemente, las costas judiciales las deberá pagar la entidad bancaria.

La reclamación se puede realizar no sólo para los préstamos vigentes si no también para los vencidos, debido a que, al tratarse de nulidad radical, la acción no prescribe, tal como así se han pronunciado los Tribunales.

La demanda además se puede interponer ante los Juzgados del domicilio del actor o demandante.

Adelante y suerte!!. Siempre asesorado por un abogado.

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¿Interesa donar?

Obviamente la sucesión por muerte es la forma más económica de transmitir los bienes y derechos, teniendo en cuenta que existen importantes reducciones y  bonificaciones. En la práctica los grupos familiares I y II (hijos, cónyuge o pareja estable, nietos y padres) no pagan prácticamente nada de impuesto de sucesiones.

 Ahora bien, en muchas ocasiones pude interesar realizar donaciones en vida. Por ejemplo, de dinero para ayudar a un hijo a comprar una vivienda o montar un negocio, o de un inmueble para que éste lo pueda disfrutar antes de hora sin tener que esperar al fallecimiento.

 Pues bien, en este caso habrá que hacer las siguientes consideraciones:

 1.- En las donaciones desaparecen las reducciones y las bonificaciones, por lo que la cuota a pagar finalmente será la que se derive de aplicar las tarifas del impuesto. Éstas son del 5% hasta los 200.000 euros y del 7% hasta los 600.000 euros. Por ejemplo, para una donación de 300.000 euros se aplicaría la siguiente tarifa:

 Hasta 200.000.- ..................... 5%.............. 10.000,00.- €

Resto de 100.000.-................ 7%................ 7.000,00.- €

Total.............................................................. 17.000,00.- €

Tipo resultante.................. 5,66%

 

2.- En Cataluña estas donaciones no son imputables al pago de la legítima que le pueda corresponder al heredero en la herencia, si no lo manifiesta en este sentido el causante en su testamento. Ahora bien, estas donaciones, en los diez años precedentes a su muerte, deberán computarse como bienes de la herencia a la hora de calcular las legítimas.

 3.- Las donaciones tributan también como incremento o beneficio patrimonial en el IRPF, como si fuese una compraventa. El precio de transmisión será el del valor de la donación.

 4.- Las donaciones también tributan por las Plusvalías municipales, como así también sucede con las herencias.

 Finalmente habría que mencionar la existencia de una reducción del 95% del valor donado, hasta un máximo de 60.000 euros, para la donación de dinero para la adquisición de la primera vivienda habitual o para la donación de un inmueble de las mismas características, siempre que:

 1.- La donación de formalice en escritura pública.

 2.- La persona que recibe la donación sea descendiente del donante y sea menor de 37 años o tenga un grado de discapacidad igual o superior al 65%.

 3.- Que dicha persona tenga una base imponible total, menos los mínimos personal y familiar, en el IRPF no superior a 36.000 euros.

 Existen también reducciones del 95% para las donaciones para la  adquisición de elementos patrimoniales afectos a una empresa o actividad empresarial, y la  de participaciones en sociedades. También para las donaciones de dinero para constituir o adquirir una empresa o negocio o participaciones sociales, siempre que sea en favor de cónyuge o descendientes con una serie de requisitos. 

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LA CUARTA FALCIDIA

Seguramente nunca hemos oído hablar de la “Cuarta Falcidia”, pero es importante conocerla para saber su alcance en del derecho sucesorio.

Sucede en ocasiones que el nombramiento de heredero es ineficaz, por la sencilla razón  de que todos los bienes de la herencia han sido distribuidos a través de legados.

Por ejemplo: En una herencia en la que hay dos inmuebles, el padre con tres hijos, José, Antonio y Pedro, había otorgado testamento en el que legaba un inmueble a José y otro a Antonio, nombrando heredero a Pedro. Queda claro que éste no recibe ningún bien, a pesar de ser heredero.

En estos casos, la ley establece el derecho de “Cuarta Falcidia” o cuota hereditaria mínima, que significa que como mínimo Pedro tiene derecho a una cuarta parte de la herencia, pudiendo reducir los legados a tal efecto.

La “Cuarta Falcidia” es compatible con la legítima y el plazo para reclamarla es el de seis meses desde que tiene conocimiento de la defunción del causante.    

 

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¿Podemos reclamar las acciones de BANKIA?

Las acciones de BANKIA suscritas en el año 2.011 se pueden reclamar al banco.

Los motivos jurídicos son los siguientes:

1.- De conformidad con el Artículo 28 de la Ley 24/1988 de Mercado de Valores de 28 de Julio, por ser responsables de los daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de las informaciones falsas o las omisiones de datos relevantes del folleto.

2.- Por incumplimiento de las obligaciones contractuales y precontractuales, al amparo del Artículo 1.101 del Código Civil vigente, por infringir las obligaciones de información, diligencia y lealtad previstas en los Artículos 78 y siguientes de la Ley 24/1988 de Mercado de Valores de 28 de Julio.

3.- Al  amparo del Artículo 1.269 del Código Civil, al existir dolo cuando con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de unos de los contratantes, es inducido al otro a celebrar un contrato que sin ellas no hubiera hecho.

Acudir a un abogado para reclamar.

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¿Podemos conocer el testamento de un difunto cercano?

Podría suceder que estuviéramos interesados en saber si un amigo cercano o un familiar fallecido ha otorgado testamento y acceder a éste para conocer quiénes son los beneficiarios de su última voluntad.

Ciertamente esto es posible, pero obviamente con ciertos límites.

Lo primero que tenemos que hacer es conseguir un certificado de defunción. Lo podemos pedir en el Registro Civil, dando los datos del difunto, el lugar y la fecha de su fallecimiento.

Una vez conseguido dicho certificado tenemos que pedir el de Últimas Voluntades. Se puede pedir en las Gerencias Territoriales del Ministerio de Justicia.

En dicho certificado constará si el fallecido ha otorgado testamento y en caso afirmativo los datos del notario del último testamento, que es el válido.

Será entonces cuando podremos ir al notario para que nos facilite copia del testamento. Le deberemos aportar los dos certificados.

Ahora bien, y eso es importante, el notario sólo nos dará copia del testamento si somos alguna de las personas beneficiadas por la herencia. Por ejemplo, como heredero, legitimario o legatario. En caso contrario denegará la entrega de la copia.

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Cláusulas Suelo. Las preguntas más frecuentes

¿Cómo saber si una hipoteca contiene esta cláusula?

Para comprobar si el banco ha aplicado esta disposición, es necesario consultar el contrato de la hipoteca y buscar el apartado llamado “interés» o «tipos de interés». Hay que saber que no veremos las palabras «cláusula suelo» por ninguna parte, pero no por ello debemos pensar que no está incluida, ya que las entidades bancarias le aplican diferentes nombres, como «Limitaciones a la baja del tipo de interés», «Tipo de interés mínimo», «Horquilla de interés», «Limitación del tipo de interés», «El tipo de interés pactado no podrá ser superior a XX ni inferior a XX», «Túnel»...

Otra forma de saber si una hipoteca tiene suelo es respondiendo a esta pregunta: ¿En algún momento de 2012 y 2013 hubo alguna rebaja en la cuota de la misma? Hay que comparar 2 facturas que tengan al menos 1 año de diferencia y comprobar si hubo variaciones en el apartado «tipo de interés». El Euribor se pasó esos 2 años descendiendo, así que si la respuesta es no, la hipoteca tiene un suelo.

¿En qué casos es posible reclamar?

Hay tres supuestos en que el hipotecado puede demandar al banco por abuso relacionado con estas cláusulas con posibilidades de ganar, ya que así se ha dictado en varias sentencias:

i) Cuando no se ha firmado la oferta vinculante o en ella no figuraba el suelo. Si el «pre-contrato», es decir, la oferta definitiva que hizo el banco con sus últimas condiciones no llegó a ser firmado por el afectado o sí lo firmó pero sin que en él constara la cláusula suelo, se puede alegar desconocimiento en una demanda.

 ii) Cuando hay un desfase entre suelo y techo o cuando no existe techo. El suelo protege al banco de manera que no cobre menos de X intereses si el Euribor baja a mínimos, y el techo debe proteger al cliente para que no pague más de X intereses si el Euribor sube a máximos. Si el contrato solo protege al banco, es perfectamente denunciable.

 iii) Si a pesar de constar suelo y techo en el contrato, el cliente no fue debidamente informado de lo que firmaba. La cláusula suelo queda perdida entre las más de 60 páginas que puede llegar a tener un contrato hipotecario, y ni siquiera aparece como «cláusula suelo», lo que la haría más detectable, sino como interés mínimo, etc. Tanto el banco como el notario deben explicar al firmante a qué se estaban comprometiendo al aceptar esta cláusula, ya que la jerga bancaria no siempre es comprensible para los no especialistas en finanzas. No haber sido informados debidamente también es una causa por la que poder reclamar.

 ¿A partir de qué interés mínimo aplicado vale la pena reclamar?

 En general, el cliente sale perdiendo si no reclama por cláusulas suelo de a partir del 3 %. Durante los años de «burbuja» se firmaron suelos muy abusivos del 4 % e incluso 5,5 %.

 Suelos inferiores al 2,5 % no suelen haber hecho perder dinero a los hipotecados.

Todas las sentencias que se han ganado y han salido en la prensa ¿benefician también a los demás clientes que no denunciaron pero también están afectados por esta cláusula?

En general no. Las personas que presentan una demanda contra su banco y la ganan son las únicas en beneficiarse.

Pero sí es cierto que hubo una sentencia del Tribunal Supremo que obligó a tres entidades a retirar el «suelo» de todas sus hipotecas presentes y futuras: Cajamar, BBVA y Novagalicia Banco. Y también hubo una sentencia contra Cajasur emitida por el Juzgado Mercantil número 1 de Córdoba que obligó a la entidad a retirar todos sus «suelos» de entre el 3% y el 4%.

Los hipotecados de estos cuatro bancos son, de momento, los únicos que se han beneficiado de las batallas legales emprendidas por otros, y han visto cómo su cláusula suelo desaparecía sin hacer nada.

¿Cómo negociar con el banco para que elimine la «clausula suelo»?

Los clientes de los demás bancos disponen de dos vías antes de desistir o demandar ante un juez:

i) Negociar con el banco. Vistas las sentencias favorables a los usuarios que han ido apareciendo últimamente en relación al suelo hipotecario, las entidades financieras son cada vez más conscientes de que tienen muchas posibilidades de perder en los juzgados. No es de extrañar que las encontremos dispuestas a negociar la retirada del suelo. Por supuesto, si el cliente del banco tenía pensado invertir en un depósito, abrir un plan de pensiones o contratar un seguro, es preferible hacerlo en el banco donde tenga la hipoteca para pedir a cambio que eliminen o al menos rebajen el «suelo».

 ii) Hacer un amago de subrogación. Se trata de buscar una nueva entidad que ofrezca mejores condiciones si se subroga la hipoteca (evidentemente, que no contenga la cláusula suelo). Si logramos una oferta vinculante (las condiciones definitivas del nuevo banco, por escrito), se podrá acudir al banco del cliente y obligarle a igualar la oferta o a dejar marchar al segundo banco.

 ¿Cómo proceder a una reclamación bancaria oficial?

Si las conversaciones con el banco no prosperan, la única vía de conseguir eliminar el «suelo» será reclamar formalmente, por escrito. Primero en el Servicio de Atención al Cliente de la entidad y, si en dos meses no se recibe una respuesta satisfactoria, también en el Banco de España. En caso de que la máxima entidad bancaria no recogiera la queja o su «decisión» no sirviera para solventar el problema, podemos acudir a la vía legal, bien a través de una demanda particular con abogado propio, bien formando parte de una causa común a través de una asociación de consumidores o colectivo de afectados, que puede abaratar el coste de la operación.

 ¿Tiene efectos retroactivos la declaración de nulidad?

El Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 9 de Mayo de 2013 acuerda la irretroactividad como excepción a la regla general de retroactividad, al tratarse de una acción colectiva de cesación (que se eliminen las cláusulas suelo en los contratos de préstamos hipotecarios de las entidades bancarias demandadas y no se usen en el futuro), al haberse valorado razones de seguridad jurídica y riesgo de graves trastornos económicos.

Ahora bien, siendo ésta una solución excepcional a la regla general establecida en el artículo 1.303 del Código Civil (la nulidad implica la devolución de lo percibido), en los casos de acciones individuales de los particulares la mayoría de los tribunales acuerdan la restitución de los intereses indebidamente percibidos por la entidad bancaria. En este sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Barcelona.

El Tribunal de Justicia europeo se ha pronunciado en favor de los efectos retroactivos y ha enmendado la plana al Tribunal Supremo. Por lo tanto, todas las reclamaciones prosperaran en este sentido.

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¿Qué es un pacto sucesorio? ¿En qué casos nos puede interesar?

Todos sabemos que el testamento nos permite decidir sobre a quién queremos que vayan nuestros bienes después de nuestro fallecimiento. Además podemos cambiar de criterio en cualquier momento, sin ningún otro requisito que el de ir al notario y otorgar uno nuevo. El último testamento siempre será el válido.

Ahora bien, en alguna ocasión nos podría interesar que tal decisión no dependiera sólo del otorgante, es decir de la persona que firma dicho testamento. Por ejemplo, para asegurar que un negocio o explotación familiar agrícola fuera a parar con toda seguridad a una persona en concreto, sin que dependiera en cada momento de la voluntad de testador.

En este caso y para asegurar que el patrimonio del difunto está a salvo y que irá a parar, con su fallecimiento, a una persona determinada, se pueden firmar ante notario los pactos sucesorios. La ventaja de éstos consiste en que no se pueden modificar sin el consentimiento de ambas partes. Se pueden firmar para todos los bienes o para alguno en concreto.

 

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Pactos matrimoniales en previsión de ruptura ¿Es posible?

Los pactos matrimoniales en previsión de la ruptura consisten en decisiones o acuerdos de los cónyuges adoptados antes o después de celebrado el matrimonio, dirigidos a regular las consecuencias personales y económicas de una eventual y futura ruptura matrimonial.

 El artículo 231-20 del Código Civil de Cataluña admite expresamente los pactos en previsión de una ruptura matrimonial. Orakgalbeesand Ahora bien, establece los siguientes requisitos:

 a) Se deben otorgar en escritura notarial.

 b) Para el caso de que los pactos sean antes del matrimonio, sólo son válidos si se otorgan antes de los treinta días anteriores a la fecha de la celebración del matrimonio.

 c) El cónyuge que pretenda dichos pactos debe justificar que la otra parte disponía en el momento de firmarlos de información suficiente sobre su patrimonio, sus ingresos y sus expectativas económicas, siempre que esta información sea relevante con relación al contenido del pacto.

 d) El notario debe informar por separado a cada uno de los otorgantes sobre el alcance de los cambios que se pretenden introducir y debe advertirles de su deber recíproco de proporcionar la información a que se refiere el apartado anterior c).

 e) Los pactos que en el momento de la ruptura sean gravemente perjudiciales para un cónyuge no son eficaces si éste demuestra que han sobrevenido circunstancias relevantes que no se previeron ni podían razonablemente preverse en el momento que se otorgaron.

 A ello habría que añadir que no caben pactos que perjudiquen el interés de los hijos.

 

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¿Qué pasa cuando el propietario vende la vivienda arrendada?

La última reforma de la LAU de Junio de 2013 regula de forma distinta los efectos de la venta de la finca arrendada. El régimen jurídico queda de la siguiente forma:

 1.- Sólo es aplicable a los contratos de fecha posterior a la reforma (Junio-2013) no inscritos en el Registro de la Propiedad.

 2.- El nuevo propietario puede decidir no continuar con el contrato.

 3.- Si decide no continuar, deberá comunicárselo al arrendatario, el cual tendrá derecho a continuar durante tres meses abonando la renta al nuevo propietario.

 4.-El adquiriente también puede renunciar a dar por finalizado el contrato comunicándoselo expresamente al arrendatario o bien continuar cobrando la renta.

 5.- En el caso de que se opte por dar por finalizado el contrato, el arrendatario puede exigir al que vendió la vivienda la indemnización de los daños y perjuicios que se le haya causado.

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