Com saber si una hipoteca conté aquesta clàusula?

Per verificar si el Banc ha aplicat aquesta disposició, cal consultar el contracte d'hipoteca i buscar la secció anomenada "interès" o "tipus d'interès". S’ha de saber  que no veurem les paraules «clàusula sòl» enlloc, però no per això hem de pensar que no està inclosa, ja que els bancs apliquen diferents noms, com ara "Limitacions a la disminució en la taxa d'interès", «Mínim taxa d'interès», «La forquilla d'interès», «Limitació del tipus d'interès», «la taxa d'interès acordat no pot ser major o menor XX XX», «Túnel»...

Un altra manera de saber si una hipoteca té sòl és respondre aquesta pregunta: En cap moment del 2012 i 2013 hi va haver reducció en la quota de la mateixa? S’han de comparar 2 factures que tinguin com a mínim 1 any de diferència i veure si van haver variacions en l'apartat "tipus d'interès". L'Euríbor es va passar aquests 2 anys anant avall, així que si la resposta és no, la hipoteca té un sòl.

En quins casos és possible reclamar?

Hi ha tres supòsits en què el hipotecat pot demandar al Banc per abús relacionat amb aquestes clàusules, amb possibilitats de guanyar, ja que així s'ha dictat en diverses sentències:

i) Quan l'oferta vinculant no ha estat signada o en la mateixa no figura la clàusula sòl. Si el pre-contracte, és a dir, l'oferta final que fa el Banc amb les últimes condicions no arriba a ser signat per l’afectat o si va signar-lo, però sense que constés la clàusula sòl, es pot al·legar desconeixement en una demanda.

ii) Quan hi ha una diferenciació entre el sòl i sostre, o quan no hi ha sostre. El sòl protegeix al Banc perquè no cobri menys de X interessos si l'Euribor baixa al mínim, i el sostre ha de protegir el client, de manera que no pagui més X interessos si l'Euribor puja al màxim. Si el contracte només protegeix el Banc, és denunciable.

 iii) Si malgrat hi hagués sòl i sostre en el contracte, el client no va ser degudament informat del que signava. La clàusula sòl es perd entre les més de 60 pàgines que pot tenir un contracte d'hipoteca i ni tan sols apareix com «clàusula sòl», que ho faria més detectable, sinó com interès mínim, etc. Tant el Banc com el notari han d'explicar al signant a què es van comprometre a l’acceptar aquesta clàusula, ja que l'argot bancari no sempre és comprensible per a no especialistes en finances. No haver estat informat correctament també és causa per la qual es pot reclamar.

 A partir de quin interès mínim val la pena reclamar?

 En general, el client perd si no reclama per clàusules sòl a partir del 3%. Durant els anys de "bombolla" es signaven sòls molt abusius del 4% i un 5,5%.

 Sòls inferiors al 2,5% no solen haver fet perdre diners als hipotecats.

Totes les sentències que s’han guanyat i han sortit a la premsa també beneficiaria la resta de clients que no varen denunciar, però també es veuen afectats per aquesta clàusula?

En general no. Les persones que presenten una demanda contra el seu banc i la guanyen són els únics  beneficiaris.

Però sí és cert que hi va haver una sentència del Tribunal Suprem que va obligar  tres entitats a retirar el “sòl” de totes les seves hipoteques, presents i futures: Cajamar, BBVA i el Banc Novagalicia. I també hi va haver una sentència contra Cajasur del Jutjat Mercantil núm. 1 de Còrdova, que va obligar l’entitat retirar tots els seus "sòls" d'entre 3 i 4%.

Els hipotecats d’aquests quatre bancs són, de moment, els úniques que s'han beneficiat de les batalles legals realitzades per altres i han vist com desapareixien les seves clàusules sòl sense fer res.

Com negociar amb el Banc així perquè suprimeixi la «clàusula sòl»?

Els clients dels altres bancs tenen dues vies abans de renunciar o demandar davant un jutge:

i) Negociar amb el Banc. Vistes les sentències favorables als usuaris que han aparegut darrerament en relació al sòl hipotecari, les institucions financeres són cada vegada més conscients que tenen moltes possibilitats de perdre davant els tribunals. No sorprèn que les trobem disposades a negociar la retirada del sòl. Per descomptat, si el client del Banc planeja invertir en un dipòsit, obrir un pla de pensions o d'assegurances, és preferible fer-ho en el Banc on té l’hipoteca per demanar a canvi que elimini o almenys redueixi el «sòl».

 II) Fer una simulació de subrogació. Es tracte de buscar una nova entitat que ofereixi millors condicions si es subroga l’hipoteca (òbviament que no contingui la clàusula terra). Si aconseguim una oferta vinculant (les condicions definitives del nou banc, en l'escriptura), podeu anar al banc i forçar-lo d'igualar l'oferta, o  a deixar marxar al segon banc.

 Com  procedir a una reclamació oficial Banc?

Si no prosperen les converses amb el Banc, l’única manera d’aconseguir eliminar  el «sòl» és reclamant formalment  per escrit. Primer en el servei d'atenció al client de l'entitat i, si en dos mesos no es rep una resposta satisfactòria, també en el Banc d'Espanya. En cas que el màxim banc no reculli la queixa o la seva decisió no serveixi per resoldre el problema, podem anar per la via legal, ja sigui a través d'una demanda particular amb advocat propi, ja sigui formant part d'una causa comuna a través d'una associació de consumidors o col·lectius afectats, que pot reduir el cost de l'operació.

Té efecte retroactiu d'invalidesa?

El Tribunal Suprem, en sentència de 9 de maig de 2013, acorda la retroactivitat com excepció a la regla general de retroactivitat, per tractar-se d'una acció col·lectiva de cessació (que siguin suprimides clàusules sòl dels préstecs hipotecaris d'entitats bancàries demandades i no s'utilitzen en el futur), al haver estat valorades per raons de seguretat jurídica i risc de pertorbació greu econòmica.

Ara bé, tot i que això és una solució excepcional de la regla general establerta en l'article 1.303 Codi Civil (la nul·litat implica la devolució del que es percep), en els casos d'actuacions individuals de les persones, la majoria dels tribunals acorden la restitució dels interessos indegudament rebuts pel Banc. En aquest sentit es pronuncia l'Audiència Provincial de Barcelona.