Com reclamar les despeses d’hipoteca?

La sentència del Tribunal Suprem de 23 de desembre de 2015 ha iniciat una interpretació que afavoreix la declaració d'abusivitat  i per tant la nul·litat de la clàusula que desplaça al prestatari, en els préstecs amb garantia hipotecaria,  al pagament de la totalitat de les despeses del formalització, inscripció,  gestió i fins i tot les de tributació.

Com a conseqüència d’això s’han iniciat  les corresponents reclamacions judicials de  les despeses de notari, gestor de l'escriptura, inscripció en el Registre de la Propietat i Impost d’Actes Jurídics Documentats.

No hi ha unanimitat en les respectives sentències dels tribunals pel que fa a les quantitats que han de ser retornades, però sí que predominen les sentències que declaren l’ abusivitat de la clàusula. És a dir, si interposem una reclamació judicial obtindrem l'estimació de la demanda pel que fa a la declaració de abusivitat, però el resultat efectiu del reintegrament  de les despeses pot ser diferent. Alguns tribunals admeten el pagament de les despeses d’inscripció i de la distribució entre les dues parts les de notari, sense tenir en compte el rescabalament de l'impost. Altres només les de notari i registre. I d'altra banda unes altres admeten tot.

El que sí sembla bastant reiterat, tot i que no en totes les sentències, és la condemna en costes a l'entitat bancària, per considerar que l'acció principal, és a dir la declaració d'abusivitat de la clàusula en qüestió, ha estat apreciada pel Tribunal.

És per això que recomanem la corresponent reclamació judicial de  totes les despeses pagades per l'escriptura d'hipoteca, és a dir, minuta de notari, factura del gestor, factura del  Registre de la Propietat i liquidació  de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats. Si el Tribunal no estima la reclamació total, rebrem en tot cas una part i, molt probablement, el banc  haurà de pagar les costes judicials.

La reclamació es pot realitzar no només pels préstecs existents, sinó també pels vençuts, perquè  al tractar-se d’una nul·litat radical, no prescriu l’acció, tal com es pronuncien els tribunals.

La demanda també es pot interposar davant els jutjats del domicili de l’actor o demandant.

Endavant i bona sort!! Sempre assessorat per un advocat.

 

Leer más

LA QUARTA FALCIDIA

Segurament mai hem sentit parlar de la "Quarta Falcidia", però és important saber quin és el seu abast en el dret successori.

De vegades succeeix que la designació d'hereu és ineficaç, per la senzilla raó que tots els béns de l’herència s'han distribuït mitjançant llegats.

Per exemple: Una herència en la que hi han dos immobles, el pare amb tres fills, Josep, Antonio i Pere, havia atorgat testament en que llegava una propietat a Josep i una altra a Antonio, tot anomenant hereu al Pere. És clar que el Pere no rep cap bé, malgrat ser hereu.

En aquests casos, la llei estableix el dret de "Quarta Falcídia" o quota hereditària mínima, que significa que com a mínim el Pere té dret a una quarta part de l'herència, i pot reduir els llegats amb aquest propòsit.

La “Quarta Falcídia" és compatible amb la legítima i el termini per reclamar-la és el de sis mesos des de que es té coneixement de la mort de la causant.

 

Leer más

Interessa donar?

Òbviament la successió per mort és la manera més econòmica per transmetre béns i drets, tenint en compte que hi ha importants reduccions i bonificacions. En la pràctica els grups familiars I i II (fills, cònjuge o parella, néts i pares) pràcticament no paguen impost de successions.

 Ara bé, en moltes ocasions podria interessar fer donació en vida. Per exemple, els diners per ajudar a un fill o adquirir un habitatge o fer un negoci, o d’un immoble per tal de que aquest el pugui gaudir abans d’hora sense haver d’esperar la mort.   

 Així doncs, caldrà fer les següents consideracions:

 1.- En les donacions desapareixen les reduccions i subvencions, per la qual cosa la quota a pagar finalment serà les que es derivin d'aplicar els tipus impositius. Aquestes són 5% fins a 200.000 euros i un 7% fins a 600.000 euros. Per exemple, per una donació de 300.000 euros s'aplicaria la tarifa següent:

 Fins a 200.000.- .................... 5%.............. 10.000,00. €

Resta de 100.000.- ............... 7%................ 7.000,00. €

Total........................................................ 17.000,00. €

Resultant tipus................. 5.66% 

 2.-A Catalunya aquestes donacions no són atribuïbles al pagament de la legítima, que pot correspondre a l'hereu de l'herència, si el difunt no ho expressa en aquest sentit en el seu testament. Ara bé, aquestes donacions, en els deu anys anteriors a la seva mort, han de computar com a bens de l’herència per fer el càlcul de la legítima.

 3.-Les donacions també tributen com increment o benefici patrimonial de l’ IRPF, com si es tractés d'una compra. El preu de la transmissió serà el del valor de la donació.

 4.-Les donacions també tributen per la Plusvàlua municipal, com així succeeix amb les herències.

 Finalment hauria d'esmentar l'existència d'una reducció del 95% del valor donat, fins a un màxim de 60.000 euros, per a la donació de diners per a l'adquisició de la primera residència o per la donació d'una propietat de les mateixes característiques, sempre i quan:

 1.-La donació es formalitzi amb escriptura pública.

 2.-La persona que rep la donació sigui un descendent del donant i de menys de 37 anys, o tenir un grau de discapacitat igual o superior al 65%.

 3.-Que aquesta persona tingui una base imposable total, menys els mínims personal i familiar, en l’IRPF,  no superior a 36.000 euros.

 També hi han reduccions del 95% per a donacions per l'adquisició d'actius d’una empresa o negoci i les participacions en empreses. També per a les donacions de diners per constituir o adquirir una empresa o negoci o participacions socials, sempre que sigui a favor d'un cònjuge o descendent amb una sèrie de requisits.

 

Leer más

Podem reclamar les accions de BANKIA?

Les accions BANKIA adquirides l'any 2011 es poden reclamar al banc.

Les raons legals són les següents:

1.- D'acord amb l’article 28 de la Llei 24/1988 del Mercat de Valors de 28 de juliol, per responsabilitat dels danys a conseqüència de la informació falsa o omissió de dades rellevants de l'opuscle.

2.- Per incompliment de les obligacions contractuals i precontractuals, en l'àmbit de l'article 1.101 del Codi Civil vigent, per infringir les obligacions de informació, diligència i lleialtat previstes en els articles 78 et següents de la Llei 24/1988, del Mercat de Valors de 28 de juliol.

3.- Segons l'article 1.269 del Codi Civil, per haver-ne produït dolo quan amb paraules o maquinacions insidioses per part d'una de les parts contractants, es porta a un altre a signar un contracte, que sense elles no s'hagués signat.

Cal anar a un advocat per reclamar.

 

Nonlandvenolec .

Leer más

Podem conèixer el testament d’un difunt proper a nosaltres?

Pot succeir que estiguem interessats en saber si un amic o membre familiar difunt ha atorgat testament i accedir a aquest per esbrinar qui som els beneficiaris dels seus darrers desitjos.

Això és certament possible, però, òbviament, amb certs límits.

El primer que hem de fer és aconseguir un certificat de defunció. Podeu demanar-lo al Registre Civil, tot donant detalls del difunt, el lloc i la data de la seva mort.

Un cop tinguem aquest certificat cal demanar les Últimes Voluntats. Es pot demanar a la Gerència Territorial del Ministeri de Justícia.

En aquest certificat constarà si el difunt ha atorgat testament i en cas afirmatiu  les dades del notari de l'últim testament, que és el vàlid.

És llavors quan podem anar al notari per tal que ens faciliti la còpia del testament. Haurem de portar els dos certificats.

Ara bé, i això és important, el notari només ens donarà còpia del testament si som alguna de les persones beneficiaries de l'herència. Per exemple, com hereu, legitimari o legatari. En cas contrari, denegarà el lliurament de la còpia.

Leer más

Cláusules Sòl. Les preguntes més freqüents.

 

Com saber si una hipoteca conté aquesta clàusula?

Per verificar si el Banc ha aplicat aquesta disposició, cal consultar el contracte d'hipoteca i buscar la secció anomenada "interès" o "tipus d'interès". S’ha de saber  que no veurem les paraules «clàusula sòl» enlloc, però no per això hem de pensar que no està inclosa, ja que els bancs apliquen diferents noms, com ara "Limitacions a la disminució en la taxa d'interès", «Mínim taxa d'interès», «La forquilla d'interès», «Limitació del tipus d'interès», «la taxa d'interès acordat no pot ser major o menor XX XX», «Túnel»...

Un altra manera de saber si una hipoteca té sòl és respondre aquesta pregunta: En cap moment del 2012 i 2013 hi va haver reducció en la quota de la mateixa? S’han de comparar 2 factures que tinguin com a mínim 1 any de diferència i veure si van haver variacions en l'apartat "tipus d'interès". L'Euríbor es va passar aquests 2 anys anant avall, així que si la resposta és no, la hipoteca té un sòl.

En quins casos és possible reclamar?

Hi ha tres supòsits en què el hipotecat pot demandar al Banc per abús relacionat amb aquestes clàusules, amb possibilitats de guanyar, ja que així s'ha dictat en diverses sentències:

i) Quan l'oferta vinculant no ha estat signada o en la mateixa no figura la clàusula sòl. Si el pre-contracte, és a dir, l'oferta final que fa el Banc amb les últimes condicions no arriba a ser signat per l’afectat o si va signar-lo, però sense que constés la clàusula sòl, es pot al·legar desconeixement en una demanda.

ii) Quan hi ha una diferenciació entre el sòl i sostre, o quan no hi ha sostre. El sòl protegeix al Banc perquè no cobri menys de X interessos si l'Euribor baixa al mínim, i el sostre ha de protegir el client, de manera que no pagui més X interessos si l'Euribor puja al màxim. Si el contracte només protegeix el Banc, és denunciable.

 iii) Si malgrat hi hagués sòl i sostre en el contracte, el client no va ser degudament informat del que signava. La clàusula sòl es perd entre les més de 60 pàgines que pot tenir un contracte d'hipoteca i ni tan sols apareix com «clàusula sòl», que ho faria més detectable, sinó com interès mínim, etc. Tant el Banc com el notari han d'explicar al signant a què es van comprometre a l’acceptar aquesta clàusula, ja que l'argot bancari no sempre és comprensible per a no especialistes en finances. No haver estat informat correctament també és causa per la qual es pot reclamar.

 A partir de quin interès mínim val la pena reclamar?

 En general, el client perd si no reclama per clàusules sòl a partir del 3%. Durant els anys de "bombolla" es signaven sòls molt abusius del 4% i un 5,5%.

 Sòls inferiors al 2,5% no solen haver fet perdre diners als hipotecats.

Totes les sentències que s’han guanyat i han sortit a la premsa també beneficiaria la resta de clients que no varen denunciar, però també es veuen afectats per aquesta clàusula?

En general no. Les persones que presenten una demanda contra el seu banc i la guanyen són els únics  beneficiaris.

Però sí és cert que hi va haver una sentència del Tribunal Suprem que va obligar  tres entitats a retirar el “sòl” de totes les seves hipoteques, presents i futures: Cajamar, BBVA i el Banc Novagalicia. I també hi va haver una sentència contra Cajasur del Jutjat Mercantil núm. 1 de Còrdova, que va obligar l’entitat retirar tots els seus "sòls" d'entre 3 i 4%.

Els hipotecats d’aquests quatre bancs són, de moment, els úniques que s'han beneficiat de les batalles legals realitzades per altres i han vist com desapareixien les seves clàusules sòl sense fer res.

Com negociar amb el Banc així perquè suprimeixi la «clàusula sòl»?

Els clients dels altres bancs tenen dues vies abans de renunciar o demandar davant un jutge:

i) Negociar amb el Banc. Vistes les sentències favorables als usuaris que han aparegut darrerament en relació al sòl hipotecari, les institucions financeres són cada vegada més conscients que tenen moltes possibilitats de perdre davant els tribunals. No sorprèn que les trobem disposades a negociar la retirada del sòl. Per descomptat, si el client del Banc planeja invertir en un dipòsit, obrir un pla de pensions o d'assegurances, és preferible fer-ho en el Banc on té l’hipoteca per demanar a canvi que elimini o almenys redueixi el «sòl».

 II) Fer una simulació de subrogació. Es tracte de buscar una nova entitat que ofereixi millors condicions si es subroga l’hipoteca (òbviament que no contingui la clàusula terra). Si aconseguim una oferta vinculant (les condicions definitives del nou banc, en l'escriptura), podeu anar al banc i forçar-lo d'igualar l'oferta, o  a deixar marxar al segon banc.

 Com  procedir a una reclamació oficial Banc?

Si no prosperen les converses amb el Banc, l’única manera d’aconseguir eliminar  el «sòl» és reclamant formalment  per escrit. Primer en el servei d'atenció al client de l'entitat i, si en dos mesos no es rep una resposta satisfactòria, també en el Banc d'Espanya. En cas que el màxim banc no reculli la queixa o la seva decisió no serveixi per resoldre el problema, podem anar per la via legal, ja sigui a través d'una demanda particular amb advocat propi, ja sigui formant part d'una causa comuna a través d'una associació de consumidors o col·lectius afectats, que pot reduir el cost de l'operació.

Té efecte retroactiu d'invalidesa?

El Tribunal Suprem, en sentència de 9 de maig de 2013, acorda la retroactivitat com excepció a la regla general de retroactivitat, per tractar-se d'una acció col·lectiva de cessació (que siguin suprimides clàusules sòl dels préstecs hipotecaris d'entitats bancàries demandades i no s'utilitzen en el futur), al haver estat valorades per raons de seguretat jurídica i risc de pertorbació greu econòmica.

Ara bé, tot i que això és una solució excepcional de la regla general establerta en l'article 1.303 Codi Civil (la nul·litat implica la devolució del que es percep), en els casos d'actuacions individuals de les persones, la majoria dels tribunals acorden la restitució dels interessos indegudament rebuts pel Banc. En aquest sentit es pronuncia l'Audiència Provincial de Barcelona.

Leer más

Què és un pacte successori? En quins casos ens pot interessar?

Tots sabem que els testaments ens permeten decidir a qui volem que vagin a parar els nostres bens després de la defunció. A més, podem canviar el criteri en qualsevol moment, sense un altre requisit que el d’anar al notari i atorgar un de nou. Aquest darrer testament sempre serà el vàlid.

Ara bé, alguna vegada ens podria interessar que tal decisió no depengués només de l’atorgant, és a dir de la persona que signa el testament. Per exemple, per aconseguir que un negoci o explotació familiar agrícola pugui anar a parar amb tota seguretat a una persona en concret, sense que depengués en cada moment de la voluntat del testador.

En aquest cas i per assegurar que el patrimoni del difunt està fora de perill i que anirà a parar, amb la seva defunció, a una persona determinada, es pot signar davant de notari els pactes successoris. L’avantatge d’aquests consisteix en que no es poden modificar sense el consentiment d’ambdues parts. Es poden signar per a tots els bens o per algun en concret.  

 

Leer más

Pactes matrimonials en previsió de ruptura. És possible?

Els pactes matrimonials en previsió de ruptura consisteixen en decisions o acords dels cònjuges adoptats abans o després de celebrat el matrimoni, dirigits a regular les conseqüències personals i econòmiques d’ una eventual i futura ruptura matrimonial.  

L’article 231-20 del Codi Civil de Catalunya admet expressament els pactes en previsió d’una ruptura familiar. Ara bé, estableix els següents requisits:

a) S’han d’atorgar en escriptura notarial.

b) En cas que siguin abans del matrimoni, només són vàlids si s’atorguen abans dels trenta dies anteriors a la data de celebració del matrimoni.

c) El cònjuge que pretengui fer valer aquests pactes té la càrrega d’acreditar que l’altra part disposava, en el moment de signar-lo, d’informació suficient sobre el seu patrimoni, els seus ingressos i les seves expectatives econòmiques, sempre que aquesta informació fos rellevant amb relació al contingut del pacte.

d) El notari ha d’informar per separat cadascun dels atorgants sobre l’abast dels canvis que es pretenen introduir i els ha d’advertir de llur deure recíproc de proporcionar-se la informació a què fa referència l’apartat anterior c).

e) Els pactes en previsió de ruptura que en el moment en què se’n pretén el compliment siguin greument perjudicials per a un cònjuge no són eficaços si aquest acredita que han sobrevingut circumstàncies rellevants que no es van preveure ni es podien raonablement preveure en el moment en què es van atorgar.

A  tot això caldria afegir-hi que no és possible pactes que perjudiquin l’interès dels fills.

 

Omsiacorrady

Leer más

Què passa quan un propietari ven la finca arrendada?

La darrera reforma de la LAU de juny de 2013 regula de forma diferent els efectes de la venda de la finca arrendada. El règim jurídic queda de la següent forma:

 1.- Només és aplicable als contractes de data posterior a la reforma (juny-2013) no inscrits al Registre de la Propietat.

 2.- El nou propietari pot decidir no continuar amb el contracte.

 3.- Si decideix no continuar, haurà de comunicar-ho a l’arrendatari, que tindrà dret a continuar durant tres mesos abonant la renda al nou propietari.

 4.- L’adquirent també pot renunciar a donar per finalitzar el contracte, tot comunicant-li expressament a l’arrendatari o bé continuar cobrant la renda.

 5.- En el cas que opti per donar per finalitzat el contracte, l’arrendatari pot exigir al que va vendre la vivenda la indemnització dels danys i perjudicis que se li hagin causat.

 

Otpervolgglamac .

Leer más

Què és la legítima? Com la podem reclamar?

La legítima és la part de l’herència que no pot disposar el difunt.

Encara que el difunt hagués atorgat testament a favor d’altres persones, la llei ordena que una part de l’herència ha d’anar cap els hereus forçosos.

A Catalunya els hereus forçosos són els fills, i a falta d’aquets els pares.

Això significa que si el difunt ha fet testament a favor de la seva muller  o d’altre persona, els fills podran reclamar la legítima, i a falta d’aquets els pares ho podran fer.

La quantia de la legítima és el 25% de l’herència, que s’ha de repartir entre els fills, o en el seu cas entre els pares. És a dir que si hi han tres fills els correspondrà a cadascun el 8,33%.

L’hereu testamentari  (esposa o tercer beneficat per l’herència) és la persona que ha de pagar la legítima. Podrà fer-ho en cales o en bens de la pròpia herència.

El termini per reclamar la legítima és de 10 anys i mereix des de la mort l’interès legal.

Els bens de l’herència es valoren a preus de mercat i en la data de defunció, tot deduint els deutes que tingués el difunt.

Leer más